Теория зонирования всего

Политика пользования землёй объясняет политические сражения по всем вопросам: от Великой рецессии до абортов и Дональда Трампа

Когда 17 миллионов американцев присоединились к просмотру первой ночи национального съезда Республиканской партии (НСРП) в 2020 году, их встретили недавно ставшие знаменитыми лица Марка и Патрисии Макклоски.

За несколько месяцев до этого Макклоски были просто адвокатами из Миссури. Но затем кадры, на которых эта женатая пара угрожает огнестрельным оружием демонстрантам Black Lives Matter возле их дома в Сент-Луисе, принесли им всенародную известность.

С готовностью осуждённые либеральной Америкой и обвинённые местными прокурорами в незаконном использовании оружия, Макклоски использовали своё короткое выступление на НСРП, чтобы защитить своё имя. Они заявили, что вместо страшных фанатиков, какими их выставили, они на самом деле были людьми, законно защищавшими свой дом от толпы мародёрствующих левых. Они предупредили, что вскоре насилие, которому они противостояли, обрушится и на дома их слушателей из-за радикального плана демократов по изменению местных правил зонирования.

Демократы хотят полностью ликвидировать все пригороды, отменив зонирование под частные дома, — сказала Патрисия Макклоски, — Это принудительное изменение зонирования принесёт с собой преступность, беззаконие и низкокачественные квартиры в процветающие пригородные районы. Президент Трамп разумно положил конец этому чрезмерному вмешательству государства, но Джо Байден хочет его вернуть. Это политика, которая скоро придёт и в ваши районы.

Эти высказывания отразились на новой теме предвыборной кампании президента Дональда Трампа: он спас «американскую мечту пригородного образа жизни», отменив жилищную политику, принятую при президенте Бараке Обаме. Обещание на тот момент кандидата Джо Байдена возродить те правила представлялось неопровержимым доказательством его планов уничтожить всё хорошее в Америке.

Слова политика зонирования, наверное, вызывают мысли о скучных заседаниях совета и бесконечных дебатах о задержках, требованиях для парковок и, казалось бы, незначительных архитектурных деталях. Большинство американцев, скорее всего, считают зонирование таким же сухим, как необлизанный конверт. Однако каким-то образом во время президентских выборов посреди смертельной пандемии, расколовших общество локдаунов, бурных протестов и бунтов, массовой безработицы и роста преступности политика зонирования смогла оказаться в центре внимания.

С одной стороны, это был ещё один странный поворот в уже необычном предвыборном году. С другой — это была ещё одна демонстрация того, что правила зонирования стали ключевым вопросом в жизни и политике американцев, почти всегда оказывая на них самое пагубное воздействие.

Правила зонирования контролируют, какие здания можно строить в определённых местах, а затем — какая деятельность может в них вестись. Они эффективно обобществляют частную собственность, контролируя даже самые незначительные особенности нашего физического окружения и ежедневной рутины. Правила зонирования переворачивают право частной собственности с ног на голову, ограничивая возможность владельца делать со своей землёй то, что ему хочется. Взамен они иногда предоставляют людям власть почти на уровне вето над тем, что происходит на участке их соседа.

Останется ли заброшенный сарай загромождён ржавым оборудованием для стрижки газонов, превратится ли он в домашний бизнес или будет переделан в дом для родственников — может казаться неважным решением. Но существование целого набора законов, посвящённых контролю над этим решением, говорит о том, насколько глубоко в жизнь простых американцев проникло зонирование. Последствия этих законов настолько же далеко идущие, насколько и разрушительные.

Непосредственные последствия зонирования очевидны: ограничивая строительство новых домов, зонирование поднимает цены в наиболее востребованных районах и заставляет людей их покидать. Занимаясь микроменеджментом коммерческой деятельности, зонирование мешает предпринимателям пробовать новые вещи, делая всех беднее в процессе.

На макроэкономическом уровне зонирование замедляет экономический рост и динамику, огораживая красной лентой самые продуктивные городские центры. Искажения в более широкой экономике, к которым оно приводит, в последние два десятка лет помогают подпитывать крупномасштабную экономическую и политическую нестабильность, играя свою роль во всём, от Великой рецессии до выборов Трампа и коронавирусного безумия.

Зонирование также делает Америку менее гостеприимным и интересным местом. Если кто-то попробует начать новую жизнь, открыть новый бизнес или поменять внешний вид дома, его, скорее всего, остановит целый список правил зонирования.

Зонирование не только предоставляет назойливым политикам возможность влиять на всё; оно наделяет их властью останавливать любую деятельность и становится любимым инструментом тех, кто пытается ограничивать всё, от абортов до сетевых магазинов и козьей йоги. Сказать, что дебаты в американской политике всегда сводятся к зонированию и что зонирование делает всё хуже, будет лишь небольшим преувеличением.

Как зонирование привело к Великой рецессии

В начале 2010-х Америка находилась в общенациональном экономическом кризисе, последовавшим за коллапсом цен на жильё во время Великой рецессии. К концу этого десятилетия большинство городских районов столкнулось с кризисом доступности жилья, во многом вызванным нехваткой домов.

Как мы так быстро перешли от одного к другому? Конечно, из-за зонирования.

Это может звучать парадоксально. Популярное объяснение причин Великой рецессии состоит в том, что, дескать, избыточный спрос на жильё, вызванный некой комбинацией мягкой денежной политики, государственных субсидий на кредиты и недобросовестных кредиторов, раздул пузырь, который неизбежно должен был лопнуть. Левые, либералы, либертарианцы и консерваторы — все могут найти что-то, с чем они согласны в этой теории.

Но, согласно Кевину Эрдману, старшему научному сотруднику в центре Mertacus университета Джорджа Мейсона, это объяснение неверно. Эрдман выдвинул неортодоксальную теорию о том, что причины самого серьёзного до начала пандемии экономического спада этого века можно отследить к законам о зонировании в большинстве востребованных городов.

В статье 2020 года об истоках рецессии Эрдман и экономист Скотт Самнер утверждают, что денежно-кредитная политика не была особенно свободной перед финансовым кризисом и что новые инвестиции в жилищное строительство не были высокими по историческим стандартам. Большая часть токсичных активов и плохих кредитов появилась после того, как цены на жильё уже начали падать.

Эрдман и Самнер также отмечают, что цены росли быстрее в прибрежных городах с «закрытым доступом», таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, где экономика процветала, но ограничительные правила зонирования мешали строить много нового жилья. Результатом стала миграция людей с более низким доходом в «города цепной реакции» в Неваде, Флориде, Аризоне и других местах, где жилищное строительство регулировалось меньше. Эрдман и Самнер прямо вменяют жилищный кризис активистам NIMBY («не на моём заднем дворе»), которые выступали против строительства новых домов.

Феномен NIMBY, который привёл к нехватке жилых домов в городах с закрытым доступом, заставил семьи мигрировать из крупных многоквартирных домов в прибрежных густонаселённых городах в частные дома в более дешёвых городах, — пишут Эрдман и Самнер, — Главным источником спроса были семьи, которые хотели сэкономить на оплате жилья, переехав из дорогих прибрежных городов.

Считайте Марка и Патрицию Макклоски классом активистов. Подобные Маклосски из Сан-Франциско, Лос-Анджелеса и Нью-Йорка пытались защитить свои взгляды, стоимость своей собственности и свои относительно незагруженные автомобилями улицы с законами зонирования, которые запрещали квартирные дома в целых районах города. Нехватка предложения столкнулась с высоким спросом, приводя к росту цен. Люди среднего класса фактически лишились возможности покупать городские квартиры, потому что их никто не строил.

Так что вместо того, чтобы жить в Лос-Анджелесе и Нью-Йорке, люди среднего класса и люди с низким доходом переехали в Лас-Вегас и Феникс. Этот рост спроса привёл к скачку цен, а строители отреагировали на это возведением множества новых домов. Избыток новых домов в недорогих городах Солнечного пояса был результатом не только раздутой финансовой системы. Он был ответом на реальный спрос обременённых ценой эмигрантов из прибрежных районов.

У всего этого были масштабные макроэкономические последствия. Эрдман и Самнер утверждают, что, по сути, Великую рецессию вызвало то, что федеральные чиновники неправильно истолковали рост цен на жильё как пузырь, а не результат реального дефицита. Так что они ужесточили денежную и кредитную политику, превратив рациональный строительный бум в искусственно вызванную рецессию.

Это нестандартная теория, которая оспаривает многие либертарианские диагнозы Великой рецессии, основывающиеся на чрезмерно расточительном федеральном резерве или на безрассудных финансовых учреждениях, рассчитывающих на неизбежное спасение со стороны федеральных властей. Но она объясняет, как страна смогла перейти от предполагаемого избытка жилья к его нехватке размером от 4 до 20 миллионов домов. Перенасыщению придали слишком сильное значение — а нехватка никуда не делась.

Когда в 2010-х годах экономический рост возобновился в форме движения «возвращения в города», ограничения зонирования, которые и без того уже были строгими, стали решительно удушающими.

Бегство в Нью-Йорк

Сейчас, с данными за десятилетие, можно с уверенностью сказать, что в 2010-е произошёл городской ренессанс. Но зонирование сделало этот ренессанс болезненным и неполным.

С 2010 по 2020 годы самые густонаселённые городские районы росли быстрее, чем более редконаселённые пригороды, и лишь немного быстрее малонаселённых окраин. Спустя два десятилетия бесконтрольного роста среднестатистические американские районы стали более густонаселёнными, и процент американцев, живущих в густонаселённых городских районах, значительно вырос.

Даже в тех местах, где в городские районы приехало не так много людей, они добавили рабочих мест и бизнеса. Цены на недвижимость быстрее всего росли в самых густонаселённых районах.

Экономисты, урбанисты и городские наблюдатели объясняют это «возвращение в города» давними преимуществами городских районов в стимулировании роста и инноваций. Когда множество работников и фирм доступны друг другу, это приводит к повышению специализации, экономии масштаба и более быстрому формированию и распространению идей.

Основанные на специальных знаниях отрасли промышленности XXI века делают агломерационный эффект густонаселённых городов особенно сильным. Технологические и биомедицинские исследования не требуют больших заводских цехов, так что дешёвая земля в пригородах не так полезна. Однако эти индустрии сильно зависят от густых сетей высококвалифицированных узкоспециализированных работников, которых можно найти в крупных городах. Также помогает наличие множества клиентов поблизости, на которых можно протестировать продукцию.

В 1970-х «Силиконовая долина» буквально означала создание полупроводников на больших производственных комплексах, для которых необходимо дорогое оборудование и чистые комнаты, — писал инвестор Ким-Май Катлер в 2014 году, — В последнее десятилетие наблюдается большая волна социального нетворкинга. И каждый заметный потребительский интернет- или онлайн-продукт этой волны распространялся с помощью критической массы «аналогового» мира. У Facebook были университетские кампусы. У Snapchat — старшие школы южной Калифорнии. У Foursquare был нижний Манхэттен. У Twitter — Сан-Франциско. Эти продукты предпочитают высокую плотность населения.

И неспроста: именно плотность городского населения во многом способствует беспрепятственному взаимодействию, необходимому для инноваций.

Личные взаимодействия создают более богатый информационный поток, включающий язык тела, интонацию и выражения лица, а также возможности для частой и даже спонтанной совместной работы, — писал экономист Гарварда Эдвард Гласиер в статье 2020 года, — Поскольку мир становится сложнее, ценность глубокого общения тоже растёт.

Но по мере того, как города становились популярнее и продуктивнее, введённые в них ограничения на строительство нового жилья начали оказывать своё влияние. Аренда жилья в городах по всей стране росла в два раза быстрее потребительских цен. Средняя стоимость аренды перешагнула порог в 2 000 долларов в Нью-Йорке и 3 000 долларов в Сан-Франциско. Стоимость жилья быстро откликнулась и преодолела своё вызванное рецессией падение в прибрежных городах.

В результате к концу десятилетия молодые профессионалы без детей с более высоким доходом стали гораздо чаще жить в городах, но большинство других демографических групп завершило 2010-е менее урбанизированным. В течение большей части 2010-х в крупнейших городских округах также наблюдался отток населения. Только международная иммиграция и рождение новых детей поддерживали положительную динамику роста их населения.

Такая комбинация быстрого роста населения в окраинных районах и сильный рост цен в городах указывает на ограниченное предложение жилья как на сдерживающий фактор роста городов, заставляющий людей уезжать в пригороды, — писал экономист Джед Колко в 2017 году.

Когда правила зонирования NIMBY отрезают производства от порождающих инновации городов, страдает продуктивность экономики в целом. Создаётся меньше изобретений; развитие получают всё меньше идей. Более высокие зарплаты и уровень жизни, которые бы создал этот рост, просто не появляются.

В «Жилищной теории всего», эссе 2021 года для Works in Progress, Сэм Боумэн, Джон Майерс и Бен Саутвуд собрали воедино последние исследования и подсчитали, что ограничения в зонировании обходятся среднестатистическому американцу примерно в 8 800-16 000 долларов неполученного дохода в год.

Если вы серьёзно относитесь к идее о том, что политика в первую очередь зависит от материальных факторов, вы можете обвинить зонирование также и во многих безумствах американской политики последнего десятилетия.

Зонирование и политический психоз

Одним октябрьским утром 2018 года на пороге дома Джорджа Сороса в Катоне, Нью-Йорк, появилась странная посылка. Внутри находилась самодельная бомба, предназначенная для миллиардера, финансирующего и поддерживающего либеральные политические идеи. В последующие несколько дней ещё 15 самодельных бомб появились на порогах политиков-демократов, либеральных журналистов и деятелей индустрии развлечений, включая Барака Обаму, актёра Роберта Де Ниро, а также офис CNN в Нью-Йорке. Преступником оказался сторонник Трампа из Флориды по имени Цезарь Сайок. Сами бомбы оказались пустышками и, скорее всего, не должны были сработать. Сайок же получил 20 лет тюрьмы.

Большая часть обсуждений этого случая была посвящена тому, виновен ли Трамп в том, что вдохновил эту выходку, и насколько сильно дезинформация и поляризация могут играть роль в появлении политического насилия. Но интересно здесь то, что Сайок потерял свой дом в Форт-Лодердейле во время волны лишения прав выкупа заложенного имущества в 2009 году, вызванной Великой рецессией. Как отметил Дэвид Дайен из Intercept, потеря дома была одной из неудач в грустной и нестабильной жизни Сайока, заставившей его жить в фургоне и стать ярым сторонником Трампа.

История Сайока — лишь небольшой пример того, как американская политика становится всё более безумной. В этом, очевидно, задействовано множество факторов, но часть вины лежит и на зонировании. Если бы не чрезмерно ограничительные правила зонирования, Великой рецессии могло бы и не произойти. Без этой рецессии, возможно, не случилось бы и нестабильности последнего десятилетия. Зонирование — ключевой ингредиент политического психоза Америки наших дней.

Во время экономических потрясений 2007-2009 годов миллионы людей потеряли работу, дом или и то, и другое, и целое поколение работников вышло на депрессивный трудовой рынок с низкими перспективами трудоустройства, но с большим студенческим долгом. Это также было эрой спасения банков и автопроизводителей и массивных федеральных «стимулов», которые увеличили государственный долг, при этом не сумев остановить экономический кризис. Все эти траты лишь разозлили измученное рецессией общество, которое наблюдало за тем, как его государство всё сильнее погружается в долги, поддерживая крупные и влиятельные корпорации.

В Республиканской партии начало распространяться «Движение чаепития», которое осуждало государственные траты и раздувало пламя кратковременного «либертарианского момента». Кандидаты в президенты от республиканцев вскоре стали соревноваться друг с другом в том, сколько государственных программ они обещают ликвидировать (учитывая, что они не будут трогать военные расходы, социальное обеспечение и Medicare), и в том, кто сильнее ненавидит Митча Макконнелла. На другом конце политического спектра движение «Захвата Уолл-Стрит» превратило своё возмущение спасением банков в общую критику Уолл-Стрит и корпоративного контроля политики. Для многих его членов проблема была не столько в том, что государство делало слишком много, сколько в том, что государство помогало богатым за счёт всех остальных.

Это популистское пламя продолжало гореть ещё долгое время после окончания Великой рецессии, хотя вскоре приняло другие формы. Антиистеблишментский пыл, запущенный «Движением чаепития» в рядах республиканцев, из поддержки либертариански настроенных политиков в 2016 году превратился в продвижение Трампа, представлявшего себя как абсолютно антисистемного кандидата.

Движение «Захвата» же не столь успешно продвигалось в рядах Демократической партии. Для многих его организаторов смысл был не в этом. Но его нарратив «99% против 1%» помог разжечь пламя крикливого прогрессизма, воплощённого такими людьми, как член Палаты представителей Александрия Окасио-Кортес и сенатор Берни Сандерс.

Когда городские районы начали восстанавливаться после худших последствий Великой рецессии, целями городских прогрессистов вместо больших банков стало всё, что напоминало о росте или о таком плохо определённом понятии как «джентрификация».

Люди, сильнее всего пострадавшие от ограничений на строительство новых домов, объединились со своими более обеспеченными NIMBY-соседями, чтобы противостоять всему, что может привлечь больше молодых профессионалов в город. Они протестовали против хипстерских кофешопов и маршрутных такси для IT-специалистов. Они боролись с барами и офисами Amazon. Они даже выступали против новых квартирных домов, ошибочно полагая, что эти проекты создают собственный спрос и, таким образом, повышают цены ещё сильнее.

Возможно, Окасио-Кортес и отправилась в Вашингтон, чтобы совершить социалистическую революцию. Но её самой большой политической победой пока что является успешное противодействие открытию второго отделения Amazon рядом с её округом.

Сандерс же в своей кампании 2016 года по выдвижению в кандидаты на пост президента от Демократической партии продвигал своё несогласие со спасением банков как показатель своей независимости от Уолл-Стрит. Во время своей кампании 2020 года он пытался завоевать доверие активистов в районе Бостона, выступая против перепланировки полуразрушенного ипподрома в новые дома и бизнесы.

Примерно через десять лет после Великой рецессии произошло ещё одно крайне дестабилизирующее событие. И хотя ограничения зонирования и не вызвали пандемию коронавируса, они сделали её ещё безумнее, чем она могла быть.

Зонирование помогло создать бизнес-районы в центре города, где все работают и мало кто живёт. Обязательное закрытие бизнесов быстро превратило центры в города-призраки. Исчезновение офисных работников, туристов и бизнеса, который обслуживал и тех, и других, означало, что города потеряли «глаза на улицах», необходимые для поддержания городского порядка. Это способствовало беспрецедентному росту преступности и бродяжничества.

В конце 1910-х и начале 1920-х годов судьи часто указывали на смертность от пандемии испанского гриппа, чтобы оправдать поддержание раннего зонирования и запретов на строительство квартирных домов, якобы приводящих к большой заражаемости. Столетие спустя эти запреты на квартирные дома привели к тому, что многие люди живут в перенаселённом жилье, где коронавирус распространится с большей вероятностью. Несколько исследований установили связь между числом людей в одном жилье и более быстрым распространением вируса и смертностью от него.

Те первые дни с опустевшими городами, растущим числом погибших и разрушающимся общественным порядком в 2020 году создали настроение близости Конца света. Массовые протесты против расовой несправедливости, беспорядки, следующие за ними, и периодические появления левых уличных коммун казались почти естественной реакцией на него.

Американское общество не пало. Но юридические ограничения, не позволяющие людям менять свою среду обитания, снизили необходимую для преодоления этих системных потрясений свободу манёвра. Теперь бегущим от кризиса людям сложнее пользоваться миром и процветанием, которые Америка ещё предоставляет.

Непреодолимые стены

В августе 2021 года американская армия беспорядочно вывела войска из Афганистана. В новостях было множество фотографий отчаявшихся людей, хватающихся за шасси самолётов в тщетных попытках сбежать от грядущего правления Талибана.

Сразу после этого государственные агентства по делам беженцев и НКО начали работать над расселением тысяч людей, которым удалось бежать из страны. Чтобы сделать их переезд проще, Государственный департамент США официально дал им важный совет: Ради Бога, не пытайтесь снять квартиру в Калифорнии.

Некоторые города в Калифорнии очень дорогие для жизни, и найти там жильё по приемлемой цене и работу может быть сложно. Никакие пособия по переселению, которые вы получите, не смогут покрыть стоимость жизни в этих районах, — предупредил Государственный департамент, советуя более дешёвые города, такие как Хьюстон, Солт-Лейк и Атланта.

Есть несколько проблем, которые напрямую не связаны с ограничениями в зонировании. Война в Афганистане и иммиграция — две из таких проблем. Но судьбы людей, бежавших от Талибана, всё равно были сформированы зонированием.

Сан-Франциско, Нью-Йорк и Бостон когда-то были спасением для новых иммигрантов, потому что предлагали как доступное жильё, так и экономические возможности. В последнее десятилетие движение «возвращения в города» обеспечило сохранение возможностей. Но правила зонирования, препятствующие строительству новых домов, сделали эти города почти закрытыми для более бедных приезжих.

Совет Государственного департамента афганским беженцам держаться подальше от городов Калифорнии — лишь один пример. Ещё один появился год спустя, когда 49 ищущих убежища венесуэльцев приехали на курортный остров Мартас-Винъярд в Массачусетсе.

Прибытие было спланировано губернатором-республиканцем Флориды Роном Десантисом. Мигранты получили бумаги с обещаниями предоставления работы, жилья и других преимуществ. Это была политическая акция, долженствующая разоблачить иммиграционное лицемерие либералов, заботящихся об иммигрантах лишь до тех пор, пока им не приходится иметь с ними дел лично.

Здесь, к счастью, обошлось без левого лицемерия. Удивлённые жители Мартас-Винъярда на несколько дней поместили мигрантов в местную церковь, предоставив им одежду и еду, после чего отправили их в военное учреждение на Кейп-Код. Через несколько недель все они покинули Массачусетс или поселились в более постоянное жильё.

Но почему эти мигранты, приехавшие в поисках работы, не смогли сами найти жильё на острове? Потому что законы зонирования Мартас-Винъярда ограничивают возможности таких людей, даже когда сами его жители этого не делают.

Жилые комплексы на более чем две квартиры в этом сообществе почти запрещены. Минимальный размер земельных участков на острове огромен — от двух акров и более. Большая часть острова отведена под «сельскохозяйственные» нужды, и там ничего нельзя строить.

Всё это ограничивает предложение жилья на острове с таким высоким спросом. Средняя цена домов на Мартас-Винъярде составляет 1,3 миллиона долларов — что далеко за пределами возможностей венесуэльских мигрантов без гроша в кармане. (В Бостоне им придётся не сильно проще, ведь там средние цены на жильё лишь немного ниже 1 миллиона долларов).

Тем временем Мартас-Винъярд переживает нехватку рабочей силы, которая заставила бизнес сократить предлагаемые услуги из-за нехватки сотрудников. Местные владельцы бизнеса точно знают, в чём причина нехватки.

Здесь им негде жить — так зачем им сюда приезжать? — сказал один владелец строительного магазина изданию Martha Vineyard Times.

Трудности с переездом за работой и возможностями испытывают здесь не только отчаявшиеся афганцы и венесуэльцы.

Города и посёлки с «закрытым доступом» теряют не только рабочую силу. Очень многое из того, что делает города интересными, происходит из культуры, кухни, местных традиций и характера района, созданного иностранными и американскими мигрантами. Зонирование не только делает города более дорогими, менее доступными и более бедными. Оно также делает их менее яркими, менее весёлыми и менее интересными.

Больше правил, меньше веселья

Хотя, казалось бы, Джорджу Мартину и не нужна сторонняя помощь в том, что касается затягивания выпуска последней книги его знаменитой серии, Совет по контролю исторических районов Санта-Фе, Нью-Мексико, всё равно ему её предоставил.

В сентябре 2020 года Совет отклонил запрос писателя на то, чтобы сделать исключение из ограничений района по этажности зданий, чтобы он смог построить огромную библиотеку-хранилище в похожем на замок доме, который он разрабатывал.

Зонирование делает не только экономику более нестабильной, а политику — более безумной, но и всё остальное — гораздо более скучным. Когда люди хотят воплотить новые идеи на своих участках, будь то бизнес-стартап или просто обновление внешнего вида дома, их останавливает целый список правил, нацеленных на разделение «несовместимых видов использования» и исключение «выбивающихся из контекста» дизайнов.

Часто эти правила указывают, как именно должны выглядеть здания. Так же часто вразрез с объёмными ограничениями зонирования идут методы ведения бизнеса. Люди, разрабатывающие правила зонирования и следящие за их исполнением, не могут предсказать каждый вид деятельности, которым люди могут захотеть заниматься. Так что не вписывающиеся в уже существующие рамки пользования идеи пресекаются.

Так произошло и с фермером из Индианы Джорданой Стивенс, чей бизнес по козьей йоге был закрыт чиновниками, отвечающими за зонирование этого округа. Для тех, кто не в курсе, козья йога — это как обычная йога, только с козами в помещении. На тот момент Стивенс управляла единственным полноценным бизнесом по козьей йоге. Поскольку это относительно новая практика, неудивительно, что в правилах зонирования округа не было прописано, где именно она дозволена. Так что окружные чиновники приказали Стивенс закрыть свой бизнес. Юридически она могла растить и продавать коз на своём участке с сельскохозяйственным назначением, но позволять людям делать растяжку рядом с ними, по-видимому, было абсолютно недопустимо.

Многие бизнесы на дому сталкиваются с похожей судьбой, вне зависимости от того, насколько они безвредны. Если кто-то хочет продавать платья на Etsy из своего дома или стричь волосы в гараже, на их пути обязательно встанут правила зонирования.

Запрет на бизнес на дому может привести к тому, что начинающим предпринимателям придётся арендовать запредельно дорогие коммерческие помещения. И даже те предприниматели, у которых есть средства для аренды витрины, могут пострадать из-за сложного процесса одобрения зонирования. Эти ограничения могут убить инновационные эксперименты и задавить магазины, придающие районам яркость и характер.

Даже когда большая часть общества готова жить и позволить жить другим, в том, что касается новых странноватых бизнесов, зонирование предоставляет меньшинству с сильным желанием контролировать собственность других уйму возможностей им помешать.

Ведутся споры и по поводу недавно декриминализованной торговли галлюциногенными грибами в Орегоне. В 2020 году избиратели одобрили инициативу, легализовавшую контролируемое употребление психоцибина в лицензированных государством заведениях. В 2022 году большинство избирателей в округе Джексон отклонили местный законопроект, который наложил бы запрет на эти новые «центры услуг» по употреблению грибов. Это не помешало отвечающим за планирование чиновникам предложить правила зонирования, которые де-факто запретят этим бизнесам открываться.

Не все государственные учреждения равны. Когда создаются целые органы по контролю над землепользованием, в конечном итоге в них начинают доминировать фанатики.

Даже когда правила зонирования пытаются защитить местные бизнесы, улучшающие статус района, они могут приводить к обратному. Больше нового жилья правила зонирования Сан-Франциско ненавидят только сетевые магазины. Ограничения «формулы торговли» города были введены, чтобы помешать франшизам масштаба страны доминировать над местными коммерческими сетями. Но они также помешали местной сети по продаже буррито El Farolito открыть ещё одну точку в районе Норт-Бич. У сети было ровно столько открытых похожих друг на друга точек, сколько нужно, чтобы считаться сетевым магазином. Правила, созданные для того, чтобы не пускать в город Starbucks и McDonald’s в итоге начали душить и местного любимца.

Благодаря благосклонному вмешательству городского надзорного органа, El Farolito, в конце концов, позволили открыть свою точку в Норт-Бич после того, как он согласился изменить вывески своих прошлых точек. Это было долгожданным исключением. Бизнесу, на стороне которого нет влиятельного городского политика, так не повезло бы.

Любимый инструмент каждого

До решения суда по делу «Доббс против Организации женского здоровья Джексона» у штатов имелись очень ограниченные возможности по запрету абортов. В качестве обходного пути некоторые консервативные штаты принимали правила зонирования, которые требовали, чтобы клиники по прерыванию беременности находились на определённом расстоянии от больниц.

После принятия решения по делу Доббс поднялась волна заявлений от прочойс-комментаторов, утверждающих, что синим штатам необходимо либерализовать правила зонирования, поднимающие цены на жильё. Это позволило бы женщинам всей страны при необходимости переехать и сделать столько абортов, сколько им хочется.

Каким-то образом всё в американской политике сходится к зонированию.

Со временем число видов деятельности, к которым применяются правила зонирования, значительно выросло. Когда-то эти правила должны были держать заводы по производству клея подальше от домов, а квартиры — от односемейных зданий. С тех пор они превратились во всеобъемлющую сеть, тянущую вниз почти всё в нашем обществе.

Власть, предоставленная зонированию, означает, что это первое, за чем тянутся чиновники, когда пытаются достичь своих целей. Но даже потрясающий масштаб власти зонирования не смог реорганизовать общество так, как хотелось бы её сторонникам.

Ограничения на «человейники» не заставили IT-компании покинуть Сан-Франциско. Они просто сделали город дороже.

Зонирование для односемейных домов не изолировало район Патрисии Макклоски от протестов за расовую справедливость 2020 года. А NIMBY-риторики Трампа, заключающейся в спасении достаточного количества пригородов в 2020 году, чтобы пригородные сообщества страны за него массово проголосовали, не хватило для победы на выборах.

Последствия этого высокомерия всё чаще признаются, и против них начинают бороться. Высокие цены на жильё в самых дорогих городах породили движение «да, на моём заднем дворе» (YIMBY) разгневанных жителей городов, которым надоело наблюдать за тем, как их городская надбавка к зарплате съедается городской надбавкой к жилью. Теперь они хотят заставить зонирование ответить за нанесённый им вред, либо значительно сократив его ограничительную силу, либо полностью его отменив.

YIMBY одержали впечатляющую частичную победу, отменив ограничения на плотность жилой застройки в Калифорнии, где они легализовали двухэтажные квартиры и апартаменты для супругов почти во всём штате. Теперь они принимаются за забытые законы штата, нацеленные на преодоление правил зонирования, установленных местными властями. Эти реформы распространяются на такие разные штаты, как Орегон и Вирджиния.

Материальные последствия этих побед пока незначительны. Но идеологически они представляют собой переломный момент. Ограничения зонирования больше не считают скучными и обычными. Их высокая цена теперь становится очевидна широкому кругу американцев. Существующие правила должны быть обоснованы и защищены, иначе они рискуют быть полностью отменены активистами YIMBY.

Нечто похожее происходит и с ограничениями на зонирование. Либертарианское правовое движение всё чаще убеждает суды и законодательные органы в том, что запрет продавать товары и услуги из собственного дома неразумен и иногда нарушает Конституцию.

Влияние зонирования можно найти в каждой сфере нашей жизни, ведь предположительной его целью является установление общего порядка в обществе. Это не просто большая миссия. Это цель, идущая далеко за пределы возможностей чиновников этой сферы. Тем не менее, задача, которую они себе поставили, оказывает сильное и глубоко негативное влияние на общество.

Общепринятая прописная истина экономики свободного рынка заключается в том, что индивиды, если дать им свободу выбора, будут заниматься взаимовыгодным обменом с окружающими людьми. Один из аргументов в пользу права собственности на земельный участок состоит в том, что для этого добровольного обмена необходимо некое пространство.

Ограничивая эти права собственности с помощью запретов на использование земли, плотность населения и проч., зонирование контролирует физическое основание, на котором строится свободный рынок. Это централизованное управление, доведённое почти до элементарного уровня. Оно делает общество более бедным и менее динамичным, более нестабильным и менее интересным и гостеприимным, а также, кажется, немного более безумным.